【名人談房產】5億包租公秦偉 教你第一次買房就上手
文/王莫默 照片提供/秦偉
秦偉，1966年2月1日生，文化大學新聞系畢業。著有《秦偉完全搞怪手冊》、《變臉大亨致富魔法》，2002年曾獲廣播金鐘獎最佳綜藝節目、最佳主持、最佳非商品類廣告獎。
| 秦偉靠著手上30多間房，樂得當包租公 |
藝人秦偉1997年因為錄影表演「火中掙脫術」，臉部三度灼傷毀容，被迫暫停演藝事業，加上當時過度投資，因此負債1.8億元。努力復健復出後，短短18個月就還清債務，2003年還一舉拿下3座廣播金鐘獎。而原本在負債期間套牢他的房地產，現在也成了他的生財工具，坐擁30多戶房屋，總價值超過5億，全台各地以及大陸、泰國等地都有他的投資，成為名符其實的包租公。
| 秦偉的辦公室書架上，滿滿的理財書 |
大學打工存400萬買第一間房
閒來沒事就愛看理財書的秦偉，對賺錢一向興趣濃厚，投資工具比例：50%房地產、30%股票基金黃金、20%其他投資規劃，其中獲利最豐厚的就是房地產。
秦偉在1993年買了第一間房子，忠孝東路四段188號，因為當時側面了解到附近的鐵路將地下化，而且他覺得188號門牌很吉利，於是就以一坪20萬的價格，將大學時代靠著打多份工累積的400萬積蓄，在沒有貸款的情況下，一次付清買下了這間18坪的房子。幾年後房價漲了，秦偉以一坪35萬賣出，賺了270萬。
秦式買屋五原則，第一次投資就獲利
第一次投資房地產就獲利，讓秦偉更對房產買賣產生了極大的興趣。從大學時代開始投資房產，到現在至少有三百戶的交易經驗，平均每年都有十幾戶轉手，秦偉更是自稱「買房從來沒賠過」。憑著二十多年投資客的經驗，秦偉理出「秦氏五大買屋原則」。
| 大台北精華地段的中古屋，是秦偉大力推薦的買屋選擇 |
一、絕不買預售屋
秦偉指出，預售屋無法預期，有許多風險，如坪數、格局、屋樑、建材、建商財務等問題，所以他自己都是買成屋，「看得到、摸得到，感覺比較實在。」而且秦偉也不買法拍屋，因為法拍屋買賣較為複雜，曾買過一次法拍屋就被海蟑螂找上門，要了100萬處理費才能交屋，後來他花錢了事後，就再也不碰了法拍屋了。
二、買屋前看風水
秦偉買房一定要「前有抱、後有靠」，像他位在信義區的辦公室，後方就有象山，風水極佳，當初買進時才一坪30萬，現在一坪已經漲到90幾萬，證明秦偉眼光獨到。另外，買成屋前，秦偉一定會去看「台灣凶宅網」，避免買到凶宅難脫手。
| 秦偉位於信義區的辦公室，後有象山，風水極佳 |
三、買價低於市價
要怎麼找到低於市價的房子？秦偉指出，市價行情可以從四個管道去了解：一：向管理員、鄰居詢問附近房價為何，此價多為成交價，較為中肯。二：問附近的房屋仲介公司目前的行情，仲介講的房價會較高，因為他要拉抬行情再讓你殺價。三：從仲介公司網站上調閱這區最新成交價。四：直接許銀行貸款部估價，因為銀行貸款估價通常只有市價七折，必定會低於市價。通過這四招，就能得知市價的高低價，自己就知如何取捨。
再加上秦偉常以低於市價「一口價」跟屋主談，並以現金交易吸引屋主答應，因此常可買到低於市價的房屋。
| 台北市大安區堪稱精華地段，又有捷運加持，房價居高不下 |
四、當作明天售出
「買房漲幅空間要先想好！像我現在都至少漲超過五成才會賣。」秦偉指出，買房投資要有漲價題材，例如捷運要通或是快速道路要通了，但重點是「要知道這題材何時會實現，如果是十年後才通車，那就沒有意義。」秦偉強調，買房產要有「今天買、明天賣都能賺到錢」的心態。
秦偉買房專挑「中等美女」，也就是說，不一定要買最好的，但要買有投資潛力的物件，才不會做白工賠錢，例如他買房都只買二十至四十坪大小，二十坪以下的不買，因為十六坪以下銀行不貸款，而坪數太大或太小都不好脫手。
而有些地方過度漲價，如台北市，秦偉就建議可以買「A咖中的B咖，或B咖中的A咖」，也就是精華地段的中古屋，或是衛星地段的新成屋，漲的空間反而大。
| 衛星地段如新莊副都心的新建案，是許多人搶進的地區 |
五、進屋感覺舒服
「令人舒服就是磁場好！」秦偉喜歡看房買房，常常沒事半夜也在看房，「好房今天不看，明天就沒有了。」 要買的房子還要一天看三次，上班、下班、還有下雨天都要看，然後他也喜歡跟屋主聊天，以進一步了解該屋狀態，「感覺不對」的房子，秦偉也不會多所留戀，「不要怕錯過！」
秦偉投資依靠「索羅斯投資法」，也就是憑直覺投資，但他強調，事前做足功課很重要。另外秦偉房屋的裝潢也喜歡自己來，他認為裝潢費不要超過房價一成，超過的話會不好回收，投報率要一半以上才會賣。
秦偉認為，房地產投資很重要的一點是「不能紙上談兵」，要先下場買一次，幾次熟悉後，就只是數字的改變。像他現在坐擁三十多戶房屋，仍時常在看房找新標的，而他現在買房頭期款都至少準備三成以上現金，以免付款壓力過大，購買前也會考慮用不用得到或轉租，以租金來支付貸款，自己就不需要支出，減少金錢壓力。長達二十多年的房地產投資經驗，讓秦偉即使未來不當藝人，也能輕鬆過著億萬富翁的包租公生活。
| 對於房地產投資，秦偉自有一套心法 |
＊秦氏買屋心法
前期：
1. 心中有藍圖：想像某區某屋型，有了理想尋屋條件後再去找。
2. 找屋三部曲，開車看房子，開車可試試好不好停車，雖然有些人不一定擁有車，但也考慮下個買主的需求。一天最好看三次，早上上班、下午下班、下雨天。
中期：買屋五原則
1. 絕不買預售屋：預售的變化多、風險大。
2. 買屋前看風水：基本的風水要顧到，先看書。
3. 買價低於市價：找鄰居問價，找仲介詢價，再找銀行鑑價。
4. 當作明天售出：投資房屋不是要用來囤放的。
5. 進屋感覺舒服：令人舒服就是磁場好。
後期：
1. 議價的方式：低於市場行情的一口價
2. 付款的方式：現金交易可以壓低價格，加快過戶速度。
（參考資料：《變臉大亨致富魔法》）
1. 心中有藍圖：想像某區某屋型，有了理想尋屋條件後再去找。
2. 找屋三部曲，開車看房子，開車可試試好不好停車，雖然有些人不一定擁有車，但也考慮下個買主的需求。一天最好看三次，早上上班、下午下班、下雨天。
中期：買屋五原則
1. 絕不買預售屋：預售的變化多、風險大。
2. 買屋前看風水：基本的風水要顧到，先看書。
3. 買價低於市價：找鄰居問價，找仲介詢價，再找銀行鑑價。
4. 當作明天售出：投資房屋不是要用來囤放的。
5. 進屋感覺舒服：令人舒服就是磁場好。
後期：
1. 議價的方式：低於市場行情的一口價
2. 付款的方式：現金交易可以壓低價格，加快過戶速度。
（參考資料：《變臉大亨致富魔法》）
